Нюансы как быстро продать квартиру в 2019 году. Инструкция.

Первый шаг – это определиться по какой цене выставить на продажу квартиру. Цена – это один из ключевых факторов который влияет на скорость продажи квартиры. Чем ниже поставите, тем быстрее продадите. Важно понимать, чем дольше квартира продается, тем больше вы теряете денег в виде коммунальных платежей, налогов, упущенная прибыль в виде дохода от того же вклада, из-за переплаты по процентам за кредит (если есть). Пример из личного опыта – квартиру продавал 10 месяцев и потерял много денег: Коммунальные платежи – в среднем 3 500 рублей/месяц = 35 000 рублей потерял. Налог на недвижимость – 4 000 рублей. Упущенная прибыль (грубый расчет) – 2 млн. руб. под 6% годовых = 100 000 рублей. Переплата по процентам (если у вас кредит или ипотека) – в моем случае порядка 250 000 рублей. Итог: потери составили от 140 000 до 290 000 рублей – это не считая сколько времени и сил было потрачено на общение с людьми которые приходили смотреть квартиру. Также будет полезно прочитать. Что выгоднее, сначала продать старую квартиру и взять ипотеку или наоборот? Прежде чем назначать высокую цену, посчитайте в какие потери обойдется простой квартиры хотя бы 6 месяцев. Способы как оценить стоимость квартиры перед продажей Заказать оценку – услуга стоит несколько тысяч рублей. Есть смысл делать, если у вас не типовое жилье. Посмотреть самостоятельно по чем продают в вашем районе и доме квартиры, поставить столько же. Важно! Квартиры должны быть похожи по параметрам: состояние, площадь, расположение и т.д. Наберите в поиске “домофонд оценка квартиры” – увидите сервис с помощью которого можно посмотреть среднюю цену на квартиру в вашем доме на основе статистики объявлений. Если в вашем районе квартиры стоят в среднем 2 млн. рублей, то продать квартиру в пушкино дороже можно только при условии что именно ваша квартира чем-то выделяется, имеет какое-то преимущество. Как правило это ее состояние, ремонт и уже потом сторона расположения, этаж. Пример – плюсы и минусы моей квартиры. 1-комнатная квартира на 2-м этаже – удобно для пенсионеров и семей с маленькими детьми юго-восточная сторона с видом на пригорок с деревьями летом не жарко и вдалеке от дороги, не смотришь в окна соседнего дома как в соседних домах удобная планировка – комната и кухня большие, сан. узел раздельный и также большой новый кирпичный дом НО, огромный минус – частично сделан ремонт в комнатах и полностью нужно все менять в ванной При всех своих достоинствах, отсутствие ремонта в сан. узле перевешивает плюсы. По деньгам ремонт обойдется в 60 000 – 100 000 рублей + несколько месяцев работы. В итоге, при средней цене в 1 900 000 рублей, проще было скинуть 100-200 тысяч, чем тратить почти год и терять деньги на других расходах. По данной ссылке стоимость каждого этапа ремонта квартиры https://moi-ipodom.ru/skolko-stoit-sdelat-remont-v-kvartire-s-chernovoj-otdelkoj.html Важное уточнение – все эти расчеты нужны именно вам, чтобы понимать по какой цене будет выгодно продать квартиру и какую скидку сможете сделать. Если ваша квартира существенно выигрывает по своим параметра (ремонт, расположение) перед другими вариантами, то ставить цену ниже не стоит. Изначально размещайте объявление о продаже выше той суммы которую насчитали, по мере того как к вам будут ходить на просмотры люди и станет ясно насколько квартира привлекательна – скорректируете объявление. Как подготовить квартиру чтобы продать быстро и дорого? Следующим шагом будет подготовка квартиры к продаже. Не важно, живете вы в ней, сдаете или стоит пустая. 3 простых совета. Что делать в первую очередь! Совет №1 – Вещи нужно убрать по максимуму Лучше достать их после просмотра, чем они будут отвлекать внимание и создадут ощущение захламленности квартиры у потенциальных покупателей. Самый показательный пример – это заставленный балкон, лоджия. Как правило данное пространство превращается в склад. На фото ниже наглядный пример захламленной лоджии. Конечно все понимают что после продажи квартиры все это будет убрано, но первое впечатление будет подпорчено. Совет №2 – Все видимые недочеты исправить Вымыть окна и сантехнику. Если есть плесень в ванной, то удалить. Обои подклеить. Замки должны открываться с первого раза без заеданий. Казалось бы мелочи, но эти мелочи способны очень сильно повлиять на решения о покупке. И вы даже не узнаете, когда не вымытое окно создало впечатление, что в квартире темно. Поэтому покупатель решил посмотреть другие варианты. Вот так выглядела квартира после того как мы съехали и начали в ней делать ремонт. Понятно что показывать в таком состоянии не стоит. После того как были удалены все обои, кухня немного преобразилась, но все равно было много вопросов. После нескольких месяцев показов решили все же обои поклеить. Думаю если бы поклеили обои сразу, то продали квартиру быстрее. Также нужно было оставить старый кухонный гарнитур, чтобы не было совсем пусто. Совет №3 – Приберитесь на лестничной площадке Первое что бросается в глаза – это состояние подъезда. Одно дело когда заходите в светлый и чистый подъезд и совсем другое когда стены исписаны и горит одна тусклая лампочка. Замена лампы обойдется в 50-200 рублей, но может принести вам в 1000 раз больше при удачной продаже. Пример из личного опыта. Смотрели с супругой квартиру, ремонт был хороший, дорогой. Но пока поднимались по лестнице, то увидели исписанные стены, кучи мусора, сигнализацию на дверях. Думаю понятно какой вывод мы сделали. Пошли смотреть квартиры дальше, в другом доме и районе. Исписанные стены также можно закрасить за свой счет, договориться с управляющей компанией или ТСЖ. Банка краски обойдется в пару сотен рублей. Выше уже описал почему это выгоднее чем показывать все как есть. В статье по ссылке описал еще 8 правил которые желательно соблюдать чтобы продать квартиру быстрее https://moi-ipodom.ru/kak-prodat-kvartiru-chast-2.html На что обращают внимание при просмотре квартиры Ниже перечислены основные моменты на которые смотрят, чем интересуются. На это же нужно обратить внимание и продавцам. Ванная комната – данное помещение требует больше всего времени и денег на ремонт. Если нет кафеля или его нужно менять, то это огромный минус. Тоже самое касается и сантехники, как минимум все нужно отмыть до блеска. Кухня – если оставляете гарнитур и бытовую технику, то это плюс так как занимает по расходам второе место при обустройстве жилья. Потолки, обои, полы – на это смотрят, но не так пристально + можно всегда замаскировать недостатки. Да, да – именно замаскировать, в дальнейшем все равно переделают под себя. Планировка, расположение и инфраструктура – вытянутые, неудобные комнаты; маленькая кухня; совмещенные комната и кухня; узкий коридор; окна выходят на север и в квартире темно; расположение рядом с шумной дорогой и т.п. Все это также влияет на принятие решения. Вариантов как это исправить не особо много: сделать перепланировку, разместить мебель так чтобы компенсировать недостатки, не показывать квартиру днем. Готовность квартиры к продаже – документы, оплаченная коммуналка, выписанные жильцы. Все это будет отдельным плюсом, покажет вас как ответственного продавца и вызовет больше доверия, для многих имеет важное значение. Для кого-то решающим является хороший ремонт и не важно расположение дома. Для кого-то главное – это планировка квартиры, а ремонт все равно будут делать под себя. Хотя таких покупателей существенно меньше. Примеры: Так как квартира на втором этаже, то ходили в основном пожилые люди. Но как только видели что в ванной нужен ремонт, то либо начинали сильно скидывать цену, либо просто уходили подумать. Очень много вопросов по документам задавали покупатели которые в итоге и приобрели квартиру. Как выяснилось, один раз они уже обожглись при покупке. Кухонные гарнитур продал сразу, но как выяснилось в дальнейшем, было бы лучше оставить. Во-первых: пустая кухня смотрится намного меньше; во-вторых: многие на первое время были бы не против купить уже обустроенную квартиру. Все выше описанные факторы влияют на цену. Либо она будет соответствовать квартире, либо будите долго искать покупателя. Как лучше продавать квартиру, самостоятельно или с помощью риэлтора? Следующий шаг – это определиться как вы будите продавать. 2 варианта: делать все самостоятельно заплатить деньги риэлтору, агентству недвижимости Если решили продавать сами, то важно понимать что придется тратить время на показы, ездить по вечерам, как правило в час пик. Если все еще живете в квартире, то это намного упрощает процесс, но обязательно нужно привести все в порядок. Если решили воспользоваться услугами риэлтора, то выбирать нужно очень внимательно кому отдаете ключи так как способов манипулировать достаточно много (об этом расскажу дальше). От этого человека будет зависеть продадите квартиру быстро и без проблем в дальнейшем, или потратите время и деньги впустую. Пример №1 – зачем нужны риэлторы и сколько можно сэкономить без них Квартиру продавал пустую, в ней уже никто не жил. Показывал сам, так как был интересен новый опыт. Затрачиваемое время: дорога туда-обратно 1.5 часа (если без пробок) + показ в среднем 10 минут. Количество поездок за 6 месяцев: минимум 20 (скорее всего больше). Суммарно потрачено времени: минимум 33 часа. Расходы в пересчете на деньги при ставке за час 300 рублей составят около 10 000 рублей. Риэлторы предлагали за свои услуги от 30 000 до 50 000 рублей, но это включая рекламу и сопровождение сделки, хотя по срокам продажи никаких гарантий не дают. Рекламу размещают на общедоступных сайтах. Пример №2 – договор заключили, а толку никакого Одни из риэлторов предложили нам заключить договор. Суть в следующем – они организуют ярмарку квартир и показывают покупателям наш вариант (вместе с другими вариантами). Если кто-то решит купить квартиру, то мы платим фиксированную сумму, а если покупатель до определенного числа не найден, то ничего не платим. Вроде бы условия неплохие, по крайней мере на фоне предложений от других риэлтеров. Мы согласились, показали квартиру. И решили подписать договор на 2 месяца. Вот тут самое интересное: По телефону называли одну сумму за услуги, а в договоре она была выше на 5 тысяч рублей. Сумма за услуги бралась в зависимости от стоимости квартиры. Работа делается одинаковая. Мне, как покупателя, понятно, когда цена зависит от сложности сделки, но никак не от стоимости квартиры. Риэлтор сделала фото квартиры, но на всякий случай договорились что вечером скину ей еще другие + фото документов. Так как день был насыщенный, то вечером и на следующий день фото переслать не смог. Стало интересно, а позвонит ли риэлтор узнать как дела. Собственно, за те два месяца на которые был заключен договор, ни одного звонка не было. Скорее всего наш вариант был не самый простой для продажи ввиду необходимости ремонта, поэтому тратить на нас силы просто не стали. Читайте также: Уловки и хитрости риэлторов при продаже квартиры. Если подвести итог, то продавать квартиру через риэлтеров имеет смысл в следующих случаях: если ваше время стоит дороже нет возможности заниматься продажей лично сделка сложная, много нюансов Самостоятельная продажа позволила бы сэкономить порядка 15 000 – 35 000 рублей, но при условии быстрой продажи и у вас нет кредитов по которым приходится платить проценты. Где размещать объявления о продаже квартиры и что писать? Привожу сравнение вариантов размещения объявления о продаже квартиры, плюсы и минусы. Интернет Сейчас каждый может самостоятельно разместить объявление. Выбирать стоит популярные площадки типа авито, циан, домофонд (чтобы найти сайты, просто введите данные название в поиске). Также желательно опубликоваться на местных, городских площадках и форумах. В дальнейшем многие агенства недвижимости разместят уже на своих сайтах данную информацию и периодически будут звонить, проверять актуальность. Из минусов, большая конкуренция и нужно как-то привлечь внимание покупателя. Как правило первые несколько дней объявление располагается на видном месте, а затем заменяется другими. Придется оплачивать рекламу, если хотите вернуть объявление на видное место. Пара советов: Как правило в первые дни публикации дают скидку на платное размещение, рекомендую воспользоваться, так дешевле на 30-50%.  Ставьте срок жизни объявления меньше, когда он истечет, то можно заново опубликоваться и бесплатно выделиться. На некоторых площадках периодически можно менять описание и таким способом поднимать наверх объявление. Единственное, лучше меняйте фото или описание, мелкие правки модераторы могут не пропустить. Лучше оставлять не основной номер телефона, специально купите сим-карту для объявлений. Будите понимать что звонят именно по продаже квартиры и так безопаснее (сейчас у многих к основным номерам привязаны интернет-банки). При размещении объявлении обязательно регистрируйтесь – это позволит при необходимости менять и обновлять информацию в объявлениях. Если разместите без регистрации, то потом ничего сделать не сможете. Обязательно записывайте где публикуете объявления о продаже квартиры. О том как составить объявление читайте в отдельной статье по ссылке https://moi-ipodom.ru/kak-prodat-kvartiru-chast-1.html Окна квартиры Изначально не думал что данный способ рекламы сработает и был очень удивлен когда начали звонить благодаря данному способу. Забыл что сам когда-то так же искал квартиру в интересующих меня домах. Сделать можно следующим образом. Если квартира находится не высоко, то можно на листках формата А4 написать хоть от руки, по одной букве свои номер телефона и слово “продам”. Приклеить на окна. Если этаж высокий, то либо заказывать печать, либо взять белую ткань и написать краской. Звонят как правило люди у которых рядом живут родственники или знакомые. Часто приходили смотреть пенсионеры, хотели купить квартиру по ближе к детям и внукам. Другой вариант – это просто нравится район или дом. Когда ходят смотреть в соседние квартиры и видят объявление на окнах, то позже перезванивают. Можно продублировать на доске объявлений в своем доме и соседних, только придется периодически клеить новые листики, так как их будут срывать. Газеты, журналы и другие бесполезные места Газеты, журналы – не использовал, считаю что они уже себя изжил. Интернет успешно заменяет. Плюсов никаких. Агенства недвижимости Как уже написал выше, если разместить объявление в интернете на популярных площадках, то риэлторы сами будут использовать ваше объявление и предлагать покупателям. Им самим это выгодно, чем больше вариантов предложат, тем больше вероятность заработать, если не на продавце, то хотя бы на покупателе. Если подвести итог, то 80% приходили смотреть по объявлению в интернете, 20% по объявлению на окнах. Других рабочих вариантов не нашел.