Способы определения рыночной стоимости земельного участка

При совершении операций с недвижимым имуществом, в частности с земельными участками, возникает необходимость в определении их стоимости. При этом, в зависимости от характера совершаемой сделки, экспертом-оценщиком используются различные виды оценки земельных участков.

В проведении оценки могут определяться следующие виды стоимости земли:

• рыночная;
• кадастровая;
• инвестиционная;
• ликвидационная.

Рыночная стоимость: что это, для чего нужна

При совершении различных операций с недвижимостью возникает вопрос о стоимости оценки земельного участка. От оценки зависит цена, которую может выдвинуть собственник при продаже. Кроме того, многие банки на основании оценочных документов формируют суммы для жилищной ипотеки, а суды решают спорные моменты о разделе имущества. Наиважнейшим моментом, зависящим от оценочного листа, является начисление налогов в казну государства.

Рыночная стоимость – это конкурентоспособная цена, которая выставляется собственником исходя из спроса на рынке. Она зависит от множества факторов, основные из которых:

• месторасположение земли;
• наличие построек непосредственно на наделе и рядом с ним;
• коммуникационные сообщения;
• сложившаяся экономическая ситуация региона;
• транспортная проходимость и др.

Другими словами, это проанализированная стоимость конкретного объекта рынка недвижимости. Ее выставляет владелец без ущерба для своих интересов, и клиент соглашается без излишних затрат для себя.

Используется рыночная стоимость для:

• совершения сделок купли-продажи;
• установления размера оплаты за аренду помещений;
• определения суммы комиссии при нотариальных сделках;
• судебных прений и т. д.

Следует учитывать, что этот вид оценки определяется без включения налогов и стоимости процедуры оформления сделки.

Рыночная

Рыночная стоимость земли является выражением денежного вознаграждения, которое можно получить при продаже участка в условиях существования открытого и конкурентного рынка.

Неотъемлемым условием при этом является осведомленность сторон операции купли-продажи обо всех деталях сделки, принятие решения без принуждения, разумно и в личных интересах.

Кроме того, предполагается, что:

• не существует условий, оказывающих влияние на сокращение обычного срока экспозиции;
• никакие чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену;
• владелец не вынужден отчуждать землю, а покупатель не обязан становиться ее собственником;
• цена является разумным вознаграждением за реализуемый земельный участок;
• плата выражается в денежной форме.

Рыночная оценка земельного участка производится, исходя параметров ниже.

1. Наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.
2. Основных характеристик участка:
3. площади;
4. текущего целевого назначения;
5. качества, плодородность и специфической полезности, обусловленной территориальным положением;
6. категории;
7. наличие существующих улучшений (инженерных сетей и сооружений, дорожной и транспортной инфраструктуры)
8. Задач и целей, для которых производится оценка стоимости:
9. для нотариуса;
10. для страхования;
11. для кредитования;
12. для раздела имущества при разводе;
13. для внесения земли в учредительный капитал компании или в связи с возможной реорганизацией предприятия.

В прошлом при отчуждении или совершении сделок с залоговым имуществом также использовалась нормативная цена земли.

Определение нормативной цены земли осуществлялось исходя из месторасположения и возможного (прогнозируемого) будущего дохода, который планировалось получить за расчетный срок окупаемости.