Как арендовать офис без юридических проблем

Аренда офисов — больная тема для предпринимателей. Кого-то арендодатель выгоняет без объяснения причин, кто-то снимает помещение в жилом доме с пианистом за стеной, а кому-то администрация закрывает окно рекламным полотном. От каждой проблемы есть юридическая защита. Мы подготовили советы, как не потерять деньги, сохранить место и работать с комфортом.

1. Проверьте арендодателя

Заключайте договор только с уполномоченным лицом. Все остальные бумаги не имеют юридической силы, поэтому ваше право находиться в помещении будет призрачным. Вас выселят в любой момент.

Помещение в аренду сдают три вида лиц: собственники, представители собственников и субарендодатели. У представителей проверьте доверенность, у субарендодателей — согласие арендодателей.

Во всех случаях запросите:

— Оригиналы документов на помещение или заверенные нотариусом копии. Они помогут убедиться, что вы получите именно то помещение, которое хотите. Обычные копии легко подделать, поэтому им лучше не доверять.

— Договор на покупку помещения и свежую выписку из ЕГРН. Они подтвердят право собственности на помещение. Выписку можно заказать на сайте Россреестра, это стоит несколько сотен рублей.

— Выписку из ЕГРЮЛ. Она поможет узнать, действительно ли перед вами директор организации. Её можно заказать на сайте налоговой, это бесплатно.

Сначала посмотрите документы и пообщайтесь с уполномоченным лицом, и только потом подписывайте договор. Если вокруг вас создают ситуацию спешки и просят заплатить прямо сейчас, а лучше наличкой, возможно, вы столкнулись с мошенниками. Если рассказывают сказку, что документы в сейфе, ключи у директора, а директор на Санторини — тоже. Будьте осторожны и не торопитесь.

2. Найдите в договоре опасные пункты и поговорите о них с арендодателем

Договор аренды офиса от собственника  — это ваша главная защита в спорах с арендодателем. Попросите проект договора, возьмите тайм-аут на пару дней и внимательно прочитайте каждую строку. Привлеките юриста, если формулировки непонятны и ссылки между пунктами запутанны. Подготовьте ваши предложения по договору и поговорите с арендодателем. Будьте доброжелательны: если требовать и качать права, вам откажут.

На что обратить внимание в договоре — читайте ниже.

Что берёте в аренду

Договор должен точно описывать помещение: адрес, метраж, этаж, расположение, номер помещения. Без этих данных документы подписывать бессмысленно: они не имеют юридической силы и не помогут защитить ваши права —   ст. 607 ГК РФ.

При плате за квадратные метры попросите копию кадастрового паспорта помещения. В нём указана точная площадь вашего офиса, поэтому вы не переплатите за лишние метры.

Проследите, что в договоре описано именно то помещение, о котором договорились. Бывают ошибки и намеренные подлоги для увеличения арендной платы.

Что входит в арендную плату

Арендодатели заманивают клиентов и на сайтах указывают цену без учёта коммунальных платежей и дополнительных услуг. Предприниматели видят привлекательное предложение, а об остальных платежах узнают слишком поздно. Не попадайтесь на уловку и учитывайте все платежи при выборе офиса.

Ниже расскажем, за что, возможно, придётся доплачивать.

Коридорный коэффициент — плата за общие помещения. Арендодатель делит её между всеми съемщиками. Способ расчёта для всех один, поэтому вряд ли вам удастся договориться об особенной цене для себя.

Коммунальные услуги — плата за отопление, воду и свет. Лучше оплачивать всё по счётчикам. Это единственный способ понять, что вам выставляют счета не на случайные суммы.

Уборка. При завышенной цене откажитесь от услуги. Пообещайте, что сами будете содержать помещение в чистоте.

Охрана. Выясните, как попасть на работу: заказывать ли ключи для сотрудников, покупать ли пульты для шлагбаума.

Парковка. Узнайте, сколько вам полагается парковочных мест. Лучше всего получить фиксированное место, которое будет принадлежать только вам. Принцип: «кто раньше приехал, тот и припарковался» не удобен. Временами вы будете приезжать на работу и обнаруживать, что всё уже забито машинами.

С какого момента платить за аренду

Плохо, если в договоре указана точная дата первого платежа, и она близко. Например, сейчас 4 апреля, а вы платите с 8 апреля. Возможно, к этому времени вы не заедете в офис, а платить придётся. Лучше пусть в договоре будет фраза: «с момента приёма помещения по акту».

Как часто арендная плата будет расти

Повышать арендную плату чаще раза в год — запрещено. Если в договоре прописаны другие условия, они незаконны по ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Предложите избавиться от них.

За что вас выселят

В общем случае у арендодателя есть право расторгнуть договор через суд, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату — ст. 619 ГК РФ.

Арендодатели прописывают в договоре условия получше. Обычно они вправе выгнать арендатора без суда и объяснения причин. Вряд ли вы переубедите собственника. Зато можете попросить, чтобы вас предупредили заранее, например, за 2 месяца — и дали вам время найти новое место.