Как правильно дать задаток при покупке квартиры
Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу как доказательство, что он собирается купить квартиру. Для продавца — это гарантия, что покупатель заинтересован в сделке. Эти деньги он может использовать, чтобы оформить справки для сделки, погасить коммунальные долги или получить выписку из ЕГРН.
Покупатель не обязан вносить задаток и передавать деньги до сделки. Но тогда и продавец не обязан прекращать поиск покупателей, и он может продать квартиру в любой момент другим. Обычно стороны подкрепляют договоренности деньгами, чтобы понимать, что все настроены серьезно и сделка состоится.
Как работает задаток. Задаток — это финансовое обязательство выйти на сделку, но действует оно, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи и указали в нем условия сделки, например ее дату и стоимость, которую нельзя изменить в одностороннем порядке. Задаток засчитывается в сумму оплаты по договору.
По закону, если покупатель нарушит условия договора, то он теряет задаток. В этом случае деньги останутся у продавца. Если продавец не выйдет на сделку, то ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Например, если он принял от покупателя задаток в 50 000 Р, то отдать придется 100 000 Р.
Еще при задатке придется возместить убытки второй стороны. Например, покупатель передал задаток за квартиру и остановил поиски, а продавец сорвал сделку. В этом случае ему придется возместить покупателю убытки и вернуть задаток в двойном размере.
Другой пример — покупатель задумал расширение. Например, продал свою двушку и нацелился на покупку трешки продавца. Для этого он продал свою квартиру, взял ипотечный кредит, оплатил страховку и оценку квартиры и до сделки вынужден снимать квартиру, а продавец сорвал сделку. В этом случае возместить убытки обязан продавец.
Чем задаток отличается от аванса и обеспечительного платежа
Есть и другие способы зафиксировать свое намерение выйти на сделку. У каждого из них — свои нюансы.
Аванс — это предоплата, которую покупатель передает продавцу в счет будущей покупки. В отличие от задатка, если сделка срывается, аванс всегда возвращается покупателю полностью, а стороны расходятся без обязательств возместить убытки.
Аванс прописывают пунктом в предварительном договоре купли-продажи или отдельным соглашением об авансе, а передачу денег оформляют расписку о получении денежных средств за квартиру задаток или подтверждают платежкой о перечислении денег на счет.
Для покупателя передать деньги авансом выгодней — так он показывает свою платежеспособность и не рискует их потерять. С другой стороны — он не получает гарантий от продавца. Тот может найти покупателя, который готов заплатить больше, и отменить запланированную сделку. В этом случае он просто вернет аванс.
Обеспечительный платеж — деньги, которые не засчитываются в стоимость покупки. Их функция — покрыть неустойку по договору или возможные убытки, если сделка сорвется. Например, компенсировать затраты на узаконивание перепланировки. Если неустойки или убытков не возникло, платеж возвращают.
Например, стороны могут решить, что покупатель передает продавцу 5000 Р в качестве обеспечительного платежа. Если сделка сорвется по вине покупателя, то из этих денег продавец может забрать компенсацию за то, что он выехал и вывез мебель из квартиры и вынужден снимать жилье до покупки новой квартиры, на которую планировал потратить деньги от продажи старой.
Иногда сумму, которую покупатель передает продавцу, называют залогом или депозитом. Юридически это неверно, на самом деле речь идет об авансе или задатке.
Какие риски бывают при задатке
Добросовестные продавец и покупатель предупреждают друг друга о возможных рисках до того, как передали задаток. Чаще всего выйти на сделку мешает вот что:
- Покупателю не одобрили ипотеку, на которую он рассчитывал. То же самое с государственными субсидиями и выплатами — их могут не выдать к нужному сроку.
- Продавец не успел до сделки выписать всех жильцов из квартиры.
- В квартире есть детские доли, и опека не дала разрешение на продажу.
- Продавец не успел узаконить перепланировку до сделки.
- Продавец не успел снять обременение с квартиры до сделки, например квартира в залоге у банка или под арестом.
- Продавец утаил от покупателя важные детали по квартире, например незаконную перепланировку, арест, обременение.
Чтобы обезопасить себя, лучше предусмотреть такие сценарии в договоре и прописать, что будет с задатком в каждом случае.
Порядок действий при передаче задатка
Весь путь с передачей задатка до заключения сделки будет выглядеть так.
Проверить документы продавца на квартиру — это нужно, чтобы снизить свои риски.
Составить предварительный договор с соглашением о задатке — там указывают условия будущей сделки.
Передать задаток — наличными под расписку или любым другим удобным способом.
Подготовиться к сделке — то есть сделать все необходимое, чтобы заключить договор купли-продажи не позднее установленного срока. Например, у продавца могут быть такие задачи: собрать правоустанавливающие и технические документы на квартиру, получить согласие супруга или органов опеки на продажу, обеспечить выписку из квартиры зарегистрированных, узаконить перепланировку, снять обременение или арест, оплатить коммуналку.
А у покупателя — такие: одобрить ипотеку, согласовать перечисление средств господдержки, получить согласие супруга на покупку.
Заключить договор купли-продажи. Если стороны не успевают сделать это до оговоренной даты, то срок действия предварительного договора нужно продлить допсоглашением.