Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

Покупка квартиры очень серьезное дело. Это мероприятие не одного дня. Чтобы найти юридически чистое жилье и правильно оформить покупку квартиры требуется помощь риэлтора или юриста в сфере оборота недвижимости. Но не у каждого есть знакомый юрист или риэлтор, которому можно полностью довериться в этом вопросе. Однако если знать, как правильно подойти к решению этого вопроса, то не все так уж и сложно. В принципе, легко все сделать самому или четко и грамотно контролировать работу нанятого риэлтора/юриста. Итак, для успешной покупки квартиры необходимо пройти три этапа: купить квартиру в луганске и проверка квартиры на юридическую чистоту заключение и исполнение сделки Выбор квартиры Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья: сколько комнат в квартире какой этаж место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.) характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.) наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п. В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости. После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на: того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин) какие соседи в подъезде в каком состоянии двор дома и подъезд Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту. Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на: подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных) притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты долги по коммунальным платежам законность планировки Какие документы проверять У продавца должны быть на руках документы правового и технического характера, а именно: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (можно получить самую свежую самостоятельно, в росреестре или, например, на сайте ktotam.pro) договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.) свидетельство о наследстве (если досталась по наследству) кадастровый паспорт технический паспорт (если имеется у собственника) Совет: В случае, если право собственности основано на решение суда, к покупке такой квартиры следует относиться с особой осторожностью. Ведь такое решение может быть обжаловано и квартира будет возвращена прежнему владельцу. А вот вернут ли Вам деньги? Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание: на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках Имейте в виду, что в таких документах не допускается подчисток, помарок, исправлений и пр. Если такие элементы присутствуют, насторожитесь, возможно, у Вас в руках подделка. Так как с 2015 года свидетельства на недвижимость не выдают, то для актуальности попросите продавца заказать выписку из госреестра недвижимости или запросите её сами. Также можно попросить продавца, чтобы он через Росреестр заказал правоустанавливающие документы (с печатью Росреестра). Это необходимо для подтверждения достоверности отдельного документа, вызывающего сомнение. О правомочиях продавца Продавать квартиру имеет право сам собственник или представитель по нотариальной доверенности. Продавец может быть: единственное лицо множественность лиц (долевая собственность) супруги (совместная собственность), хотя в документах может фигурировать только один человек Данные о продавце содержатся: в свидетельстве о собственности (выписка из госреестра) в документах на квартиру Если имеете дело с представителем Вам все равно необходимо встретиться с хозяином (хозяевами) и обсудить вопрос о принципиальном согласии продавать квартиру, попросите предъявить паспорт, перепишите данные или сделайте его копию. Технические вопросы можно решать с доверенным лицом. Если Вам отказывают в такой встрече, то, возможно, эта сделка не сулит ничего хорошего. Следует проверить и действительность доверенности. Посетите нотариуса, выдавшего доверенность, и узнайте о ее достоверности. Поинтересуйтесь, не отзывалась ли она. Будьте особо бдительными, когда собственником (одним из собственников) является ребенок: если ребенок в возрасте до 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеки. Усыновитель — по решению суда. в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей. законный представитель ребенка должен свое намерение в отношении квартиры подкрепить письменным согласием органа опеки на сделку. Обращайте внимание на брак продавца. Попросите свидетельство о браке. Если квартира куплена во время брака. Необходима встреча с женой (мужем) продавца, так как от них в любом случае потребуется согласие на сделку. При заключении сделки требуйте согласие супруга в любом случае (куплена квартира в браке или до него), в том числе и от бывшего, так как отсутствие такого согласия может быть поводом для судебных распрей. После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником. О прописанных лицах Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры (иногда допускается указание в договоре к/п обязательство продавца о выселении зарегистрированных лиц в течение непродолжительного срока после сделки, но лучше таких сложностей себе не создавать), иначе они после продажи будут иметь право на проживание и их принудительное выселение станет Вашей головной болью. Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о: осужденных за преступление призывниках на военную службу престарелых, содержащихся в социальных учреждениях детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения недееспособных в психиатрических лечебницах проходящих длительное лечение в медицинских заведениях О выписанных лицах можно узнать из расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Получите ее вместе с хозяином квартиры и не постесняйтесь спросить у работника паспортной службы о таких лицах. Если подобные граждане окажутся, они смогут заявить о своем праве на проживание в квартире даже после ее перехода к другому собственнику. Выписать таких людей трудно даже через суд. О притязаниях и судебных спорах Все судебные споры о квартире могут рассматриваться в территориальном гражданском суде по адресу квартиры. Сведения о судебных процессах в отношении владельца квартиры можно получить: официально обратившись в канцелярию суда с соответствующей просьбой (хотя в таких просьбах чаще отказывают), поэтому эффективнее на сайте территориального районного/городского суда выяснить наличие судопроизводств по продавцу в службе судебных приставов по исполнительным производствам или через сайт приставов в выписке из государственного реестра (там имеется отдельная графа об этом) неофициально при беседе с соседями, работниками ТСЖ, ЖЭУ В случае, если квартира попала к продавцу по наследству, не лишним будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. Нанесите визит в нотариат вместе с собственником и узнайте там об отсутствии иных претендентов на наследство. Об обременениях и арестах Статьи по теме: Налог на имущество (квартиру) от кадастровой стоимости с 2016 года Как получить кадастровый паспорт на квартиру Как узнать кадастровую стоимость недвижимости Налог при продаже квартиры Налог на дарение недвижимости Какие документы нужны для продажи квартиры Расторжение договора купли-продажи квартиры Покупка квартиры в ипотеку: инструкция Как правильно покупать квартиру Как делится квартира в ипотеке при разводе Возврат подоходного налога при покупке квартиры Когда квартира сдана в арену, заключен договор ренты, имеется ипотека или аресты, то при смене собственника такие обременения и арест остаются в силе (хотя при аресте вообще невозможно провести сделку/регистрацию). Это ограничивает права покупателя полноценно владеть жильем. Более того, существует риск вообще лишиться недвижимости. Поэтому при покупке квартиры таких обстоятельств не должно быть. В регистрационном управлении можно получить выписку из госрееста (или в Интернете на, так называемой, «Публичной карте»). Там в отдельном разделе указываются все сведения об обременениях. Если какие-нибудь записи об этом будут, то не следует слушать отговорки продавца. От такой квартиры рекомендуем отказаться. Однако, если продавец согласиться разрешить проблему (например, погасить ипотеку), то: требуйте от обременителя (арендатор, залогодержатель и пр.) официальный письменный документ об отсутствии притязаний заставьте продавца исключить такую запись из госреестра закажите свежую выписку, в которой таких данных больше не будет Проверить долги по коммунальным платежам При покупке квартиры может оказаться, что она с долгами. Конечно, такие долги должны оплачивать прежние хозяева. Однако судебные иски будут приходить на имя нового собственника. Может оказаться, что текущая оплата будет зачтена в счет долгов и тогда должником окажется покупатель. Возможно, что коммунальщики отключат свет, газ, воду и т.п. Касаемо долгов по взносам на капитальный ремонт, так эти долги имеют преемственную силу (то есть передаются к новому собственнику). Таких последствий можно избежать, разобравшись с наличием такого «приданного». Для этого требуется: спросить у продавца справки из ЖЭУ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности посмотреть платежные квитки за последний год поинтересоваться у работников ЖЭУ, ТСЖ о наличие задолженности за квартиру предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи и в случае задолженности несет личную ответственность Проверяем законность перепланировки Квартира может перепланироваться или переоборудоваться (установка дополнительных крупных электро-, газо-, гидроагрегатов или перемещение инженерных и коммуникационных сетей). Не всегда такие изменения узакониваются. Поэтому при осмотре квартиры сверьте технический план с фактической обстановкой. Лучше вызовете работника БТИ и сделайте это совместно с ним. Обратите внимание, что в техническом паспорте уже может стоять штамп о несогласованности перепланировки, поэтому детальнее изучайте этот документ. Имейте в виду, если квартира будет приобретена без узаконенной перепланировки, то Вас могут заставить через суд восстановить прежней вид квартиры, а это может оказаться большими затратами. Как правильно оформить покупку квартиры Когда квартира проверена, можно дать свое согласие на заключение сделки и подготавливаться к ее регистрации. Обычно эта процедура состоит из следующих шагов: заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка подготовка всех документов к регистрации сдача документов в рег.управление и расчеты за квартиру получение выписки из госреестра и документов на жилье Заключение предварительного договора, передача аванса, задатка Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон: заключить предварительный договор о покупке квартиры внести аванс (с получением расписки) передать задаток Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка. Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка. Что нужно знать о задатке Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать: дату и место составления договора кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные) о какой квартире идет речь стоимость этой квартиры срок заключения сделки купли-продажи о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса указать размер задатка предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца. Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней: место и дату составления расписки кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги сведения о заключенном договоре задатка размер полученной суммы (цифрами и прописью) роспись того, кто получает деньги (продавец) Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.