Как выбрать коттеджный поселок и как выбрать земельный участок для строительства
Вы задумались о покупке загородной недвижимости? Тогда вам обязательно знать несколько важных правил при поиске, выборе и покупке земельного участка или дома.
В этой статье речь пойдет о выборе земельного участка в централизованном коттеджном поселке. Сразу стоит пояснить, почему мы говорим о централизованном поселке. Дело в том, что старые садоводческие или дачные товарищества, которые достались нам в наследство от славного советского времени – это формат архаичный и обреченный на полное вымирание в обозримом будущем, как абсолютно не жизнеспособный.
Будущее рынка загородной недвижимости за централизованными поселками или малоэтажными жилыми комплексами, обеспеченными всеми инфраструктурными элементами. Впоследствии такие комплексы будут составлять часть городской агломерации, так называемого метрополиса – слияния города с малоэтажным пригородом. И это нормальное течение процесса урбанизации крупных городов в развитых и развивающихся странах.
Коттеджный поселок «Графская Славянка»
находится на черте города
В 5 минутах езды от графской славянки находятся города Пушкин и Павловск со всей необходимой инфраструктурой и социальными учреждениями.
Через выезд на Киевское шоссе вы можете добраться до кольцевой автодороги за 15 минут в час пик.
До аэропорта Пулково 17 мин езды.
По границе поселка располагается смешанный лес. Южнее в поселке протекает река, которую мы облагораживаем, чистим и расширяем.
- Подъездные дороги в твердом покрытии
- Круглогодичный комфортный подъезд
- Вся инфраструктура в непосредственной близости
- Лес и собственная река в поселке
Покупка загородной недвижимости дело серьезное, чаще всего такое приобретение совершается один-два раза в жизни. А учитывая описанные выше тенденции развития рынка загородной недвижимости, покупать участок или дом стоит только в централизованном поселке.
Процесс покупки земельного участка можно разделить на следующие стадии:
- Поиск идеального места
- Выбор поселка, участка, девелопера
- Подготовка к покупке
- Покупка
- Решение остальных вопросов
Поиск места
На стадии поиска все зависит от вашего характера, занятости и требовательности. Средний цикл покупки загородного участка с момента начала поиска до завершения сделки с подписанием договора купли-продажи занимает 1,5-2 месяца. При этом мне известны случаи, когда аналогичный цикл составлял 1 год и 4 месяца или, наоборот, 2 дня. Но такие случаи – большая редкость, ведь сами поиски загородной недвижимости начинаются задолго до приезда в поселок. Наберитесь терпения, эмоциональные покупки часто заканчиваются испорченным настроением, потерянным временем и деньгами, а то и разбирательствами в суде.
С чего стоит начать поиск загородного участка? Конечно, с поиска вариантов в Интернете. Стоит отметить, что сегодня практически 100% предложений на загородном рынке представлено в сети. Тем не менее, когда вы достаточно изучите вопрос, не стоит пренебрегать старым и проверенным способом – позвонить друзьям и спросить, что они порекомендуют, на чем остановились они сами и их знакомые.
Конечно, слушать советы тоже нужно с оглядкой: необходимо понять, как давно ваш друг приобрел себе земельный участок, как часто он бывает в своем поселке, живет ли он там, какие действия предпринимал со своим участком, пытался ли что-то строить на нем, подключать коммуникации и прочее. Ведь большая часть потенциальных проблем с девелопером и его поселком может проявиться не сразу, а через год или полтора.
Но если вам все-таки повезло с другом, и он выбрал качественный поселок от надежного застройщика – не факт, что там остались свободные участки. В этом случае, учтя все советы, неминуемо возвращаемся в Интернет.
Еще до начала поисков вы должны понять, что невозможно найти идеальное место, которое вы представляете себе, мечтая о загородном доме. Однако это не повод опускать руки. Возможно, в процессе поиска удастся найти другие преимущества, о которых раньше вы и не думали.
Поиск через интернет я рекомендую систематизировать, а именно:
- Определитесь с критериями поиска (от и до): направление (шоссе), расстояние от города, площадь земельного участка, природные характеристики, стоимость, класс и статус поселка, количество участков в поселке
- Введите дополнительные важные параметры: обязательное наличие электрических мощностей минимум 7 кВт на участок, центрального водоснабжения, газоснабжения, твердого дорожного покрытия, ливневой канализации, общей охраны и КПП; наличие рекреационных зон; наличие определенных инфраструктурных элементов (например, гостевая парковка, детская площадка и пр.)
- Вы ищете поселок с единой архитектурной концепцией/стилистикой или вас устраивает поселок с участками без подряда на строительство
- Наличие управляющей компании эксплуатации в поселке
- Дополнительные опции или условия, которые принципиальны именно для вас
Затем необходимо составить что-то вроде таблицы, куда вы будете заносить подходящие варианты, отмечая наличие параметров, указанных выше. Зачастую на сайте поселка указана не вся информация о продукте, и вам наверняка придется позвонить по указанным на сайте контактным телефонам и узнать у менеджеров компании все интересующие подробности.
Будьте понастойчивее, задавайте, не стесняясь, все вопросы по вашему списку, интересуйтесь детально про сам поселок, про коммуникации, стадию готовности, стоимость и ее составляющие, сроки сдачи, гарантии и пр. Все это поможет вам сравнить выбранные поселки и осуществить первичный отбор. Вторичный отбор вы сделаете уже путем просмотра самого поселка на месте и посещения офиса девелопера.
Изучение сайта поселка
У надежных компаний красивые, функциональные и информативные сайты. Сайт поселка – это часть продукта, часть того подхода, который исповедует девелопер. Какой сайт, такой и сам продукт. Если на сайте нет фотографий поселка – покидайте его сразу. На сайте указаны только мобильные телефоны?
Это не серьезно, компания маленькая, а девелопмент – капиталоемкий и тяжелый бизнес, покидайте такой сайт. На сайте нет информации о проектной документации, стоимости участков или домовладений, нет данных о коммуникациях и инфраструктуре поселка – значит, девелоперу есть что скрывать, закрывайте страницу.
Подобрав несколько вариантов поселков, посмотрите в интернете информацию о компаниях девелоперах. Если это единственный поселок у компании, стоит крепко задуматься. Возможно, что это непрофильный бизнес или бизнес поневоле, а значит, компания заинтересована быстрее избавиться от этого проекта. Или, возможно, компания совсем маленькая и это ее первый проект, в этом случае есть риск сорвать сроки сдачи, да и в принципе невыполнения обязательства. Безусловно, есть исключения, и наличие одного единственного проекта у компании далеко не всегда означает ее несостоятельность.
Звонок в офис девелопера
Звоня по телефону в офис компании и разговаривая с менеджером, важно помнить, что вы покупатель, а покупатель всегда прав. Менеджер должен общаться с вами предельно корректно и уважительно, отвечать на все ваши вопросы не односложно, а раскрыто и детально. Если это не так, значит, мы опять имеем дело с низким качеством обслуживания и посредственным отношением к делу компании. И стоит ли тогда иметь с ней дело?..
Поиск участка через агентство недвижимости
Если вы думаете, что можете упростить себе жизнь, положившись на агентство недвижимости или риелтора, то это весьма сомнительная перспектива. Агенты, как правило, продают те поселки, в которых получают максимальную комиссию с продаж. И, поверьте, я еще не встречал ни одного агентства недвижимости, которое гарантирует чистоту сделки и отсутствие у вас проблем с участком или домом впоследствии. Это иллюзия! Не ленитесь, наберитесь терпения и ищите поселок самостоятельно.
Стадия выбора
Итак, мы подобрали несколько поселков, которые прошли первичный отбор. Пора договариваться о просмотре поселка вживую, на месте. Тут важно отметить, что время года и погодные условия играют немаловажную роль при осмотре места.
Лучшие месяцы для покупки загородной недвижимости – это период с мая по октябрь, а также январь. Хотя, надо понимать, что летом или тем более в мае все выглядит очень привлекательно, деревья зеленые, птички поют, солнце светит, настроение у вас замечательное, и вы не готовы воспринимать окружающую действительность объективно.
Другое дело ноябрь, февраль или время распутицы с марта до середины апреля, когда большая часть строящихся поселков превращается в абсолютную «кашу» из глины со снегом. Вот тут интересно посмотреть, как устроен процесс строительства у девелопера, как работает служба эксплуатации, как справляются с паводками системы ливневой канализации, не подтопляет ли ваш участок, как будет выглядеть поселок в самую ужасную погоду.
Я видел поселок, передвигаться по которому в ноябре месяце было просто невозможно, на въезде в поселок мне сразу выдали сапоги, и уже через пять минут на сапоги налипли огромные комья глины, а передвижение стало невозможным.