ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Более двадцати лет назад Россия вступила на путь экономических преобразований, за которыми последовали возникновение частной собственности, формирование свободных рыночных отношений между её владельцами и, как следствие, появление возможностей у населения для образования собственного бизнеса и реализации предпринимательских замыслов. Ряд крупных отечественных корпораций был создан на производственной базе советских предприятий, сменивших собственника в лице государства на частных лиц и начавших функционировать в новых организационно-правовых формах, таких как, например, акционерные общества. На внутренний рынок России пришли зарубежные компании с уже хорошо разработанными и устоявшимися финансовыми моделями ведения бизнеса. В условиях вспыхнувшей конкуренции многие российские компании, особенно те, что не имели опоры в виде наследства советской эпохи, иными словами, создававшиеся с нуля, остро нуждались в притоке денежных средств для поддержания и расширения своей деятельности.

Одним из способов удержаться на плаву стал новый для российских реалий вид взаимоотношений между субъектами хозяйственной деятельности – кредитование. Зародившееся в развитых капиталистических странах, оно представляло собой одну из множества возможностей для самостоятельных начинаний на ниве предпринимательства, предлагаемых рыночной экономикой, и стало эффективным рычагом для перераспределения финансовых ресурсов между отраслями народного хозяйства в ситуации, когда повсеместный государственный контроль за их движением более не осуществлялся – теперь эту функцию взял на себя самобалансирующийся свободный рынок, согласно законам которого денежные средства всегда перетекали туда, где в них более всего нуждались.

Таким образом, привлечение заёмных средств получило широкое распространение. Банки и прочие кредитно-финансовые институты занялись активной выдачей кредитов, наращивая объёмы. Однако, как известно, бывает, что давая кому-либо деньги взаймы, вы рискуете никогда их больше не увидеть. Причины здесь могут быть разными: например, человек оказался непорядочным, или он попал в такие обстоятельства, при которых не в состоянии с вами рассчитаться. Понятие риска заложено в любую кредитную программу любой кредитной организации, оно влияет на величину процентной ставки, под которую кредит выдаётся, и на саму его величину. Всякий разумный кредитор захочет гарантий по возврату своих средств. И здесь мы сталкиваемся с таким явлением, как залоговое обеспечение.

Если кто-нибудь смотрел старый американский фильм «Охотники за привидениями», то он, возможно, вспомнит о его сюжете: главные герои фильма, три университетских профессора, занимавшиеся изучением паранормальных явлений, утратили доверие руководства университета, в результате чего оно прекратило финансирование их исследований. Не желая отказываться от дела своей жизни, герои принимают решение основать собственный бизнес. Первая проблема, которая встаёт перед ними, – это вопрос «Где взять деньги для старта?». Они обращаются в банк за кредитом, при этом один из них отдаёт свой дом в качестве предмета залога, то есть в случае невозврата кредита банк получает право на взыскание задолженности путём продажи заложенного имущества. Эта история – типичный пример того, как работает механизм залогового обеспечения.

Если кредит берёт уже существующее предприятие, то в залог может быть отдана не только недвижимость, но и оборудование, транспорт, товарно-материальные ценности и прочие основные и оборотные средства предприятия, поставленные на его баланс. Вопрос залогового обеспечения особенно актуален, когда речь идёт о крупных ссудах, которые как раз характерны для кредитования бизнеса.

Наиболее часто в качестве предмета залога выступает именно недвижимость, что неудивительно: она долговечна и пользуется постоянным спросом, а значит, её всегда можно будет реализовать, при этом за ней наблюдается устойчивая тенденция по росту её стоимости с течением времени. Также немаловажно отметить, что при залоге такой недвижимости заёмщик, как правило, сохраняет за собой право её использования, а значит, его текущее функционирование не подвергается урезанию или какому-либо стеснению. Зачастую недвижимость, которой владеет предприятие, – это коммерческая недвижимость: складские, офисные и торговые помещения, производственные сооружения. Величина кредита зависит от множества факторов, главными из которых можно назвать уровень доходов заёмщика и величину стоимости имущества, закладываемого под гарантийное обеспечение кредита.

На этапе принятия решения о величине выдаваемого кредита встаёт вопрос о том, как определить стоимость предмета залога, особенно такого специфичного, как, например, производственное оборудование или недвижимость, использующаяся для производственных или коммерческих целей. Очевидно, что та стоимость, по которой такая недвижимость отражается на балансе предприятия, может не отражать её истинной ценности. Здесь на выручку приходит независимая оценка недвижимости, основывающаяся на профессиональных знаниях и опыте экспертов, специализирующихся в оценке различных видов активов.

В основе оценки стоимости недвижимого имущества для кредитных организаций лежат три подхода:

сравнительный подход, когда стоимость объекта недвижимости определяется исходя из уровня цен по существующим предложениям на аналогичные объекты, продающиеся на рынке на дату оценки;
доходный подход, когда стоимость недвижимости определяется из расчёта величины потенциального дохода, который можно извлечь из неё при её наилучшем и наиболее эффективном использовании;
затратный подход, когда стоимость недвижимого имущества определяется на основе затрат на её возведение и строительство, актуализированных на дату оценки.
Следует сказать, что при оценке недвижимости двумя основными подходами принято считать доходный и сравнительный подходы, так как они наиболее точно отражают адекватную рыночную стоимость объекта оценки, ведь факторы, на которых данные подходы основаны – доход, приносимый объектом, и количество предложений по продаже его аналогов на рынке в определённом ценовом диапазоне (иными словами, уровень спроса) – это главные параметры, формирующие стоимость объекта недвижимости.

Важно иметь в виду, что банки выдают кредит не на всю величину стоимости предмета залога – как правило, размер ссуды составляет 70-80 % от стоимости заложенной недвижимости. В этом проявляется дополнительная мера банков по страхованию себя от риска по понесению убытков, ведь в случае наступления неплатежеспособности заёмщика банку понадобится реализовать заложенное имущество в сжатые сроки, чтобы как можно скорее восполнить понесённые потери, при этом это будет сопряжено с рядом дополнительных затрат по поиску покупателей, оформлению документов и тому подобное. Следовательно, недвижимость будет реализована банком не по рыночной, а по ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость – это стоимость объекта недвижимости в ситуации, когда он должен быть реализован в сокращённые сроки, которые существенно меньше типичных сроков реализации недвижимости. Как известно, когда нам срочно требуются деньги и у нас есть, что продать, мы готовы пойти на существенные скидки при продаже. Будет справедливым отнести это и к банкам.

При планировании той суммы, которую предприятие желает получить в рамках залогового кредитования, важно представлять приблизительную величину рыночной стоимости предмета залога и иметь в виду, что размер кредита не будет равен данной сумме, а составит определённую долю от неё.