Покупка квартиры в новостройке — как купить квартиру от застройщика

Многие мечтают купить квартиру в новостройке. Однако прежде чем решиться на такое приобретение, стоит внимательно изучить, каковы преимущества и недостатки покупки жилья в новостройках.

➕ Плюсы приобретения новой квартиры

Специалисты уверяют, что ценность квартир в новостройках вдвое выше, чем вторичного жилья. Это объясняется большим количеством их преимуществ.

Среди главных плюсов (+) можно отметить следующие:

1. Безопасность квартир в новостройках соответствует современным требованиям. Для её обеспечения могут сразу быть установлены целый ряд систем – противопожарная, сигнализация, видеонаблюдение.
2. Стоимость за один квадратный метр квартиры в новостройке зачастую ниже↓, чем на рынке вторичного жилья.
3. Юридическая прозрачность сделки. Квартира в новостройке почти наверняка не имеет никакого тёмного прошлого. Риск мошенничества и махинаций при сделках с таким жильём намного ниже.
4. Индивидуальные планировка и дизайн. Для оформления новой квартиры по собственному вкусу не придётся избавляться от старой мебели и обоев, а также осуществлять иные переделки. Более того, некоторые застройщики предлагают даже стены в новой квартире разместить в соответствии с потребностями покупателя.
5. Комфортабельность. При строительстве домов сегодня используются современные материалы. Планировка также соответствует потребностям современного человека. Особенностью новостроек являются также новые коммуникации, обустроенный подъезд, современный лифт, пандусы для детских колясок и инвалидов. Зачастую также предусмотрено автономное отопление домов.
6. Экономичность. В большинстве новостроек оплата за отопление осуществляется по счётчикам. В совокупности с высоким⇑ качеством гидро- и теплоизоляции, а также качественными стеклопакетами это позволяет хорошо экономить.
7. Качество благоустройства территории. Для большинства новостроек сегодня уже на этапе проектирования предусматриваются парковка, тёплая стоянка, детские площадки, удобные тротуары, комфортные дворы.
8. Разнообразие планировок. Покупая квартиру в новостройке, можно выбрать её дизайн в соответствии со своими потребностями. Сегодня квартиры отличаются не только количеством комнат, но и наличием кладовок и гардеробных. Более того, можно выбрать варианты с несколькими балконами, объединением кухни с гостиной.

Именно благодаря названным преимуществам квартиры в новостройках неизменно пользуются огромной популярностью.

➖ Минусы покупки квартиры в новостройке

Несмотря на большое количество явных преимуществ, можно выделить целый ряд недостатков покупки квартиры в новостройке.

К минусам (−) покупки жилья в новостройке относятся:

1. Оформление права собственности может занять большое количество времени и сил.
2. Ремонт. Этот минус имеет 2 важные стороны. Во-первых, в новой квартире придётся делать ремонт. Несмотря на отсутствие старой мебели и обоев, это неизбежно влечёт определённые неудобства и дополнительные расходы. Во-вторых, заселение новостроек обычно осуществляется постепенно, поэтому на первых порах ремонт может проводиться и у соседей. Это также создаёт уйму неудобств.
3. Необжитой район. Часто новостройки располагаются в новых районах. Это может привести к проблемам с транспортной, а также инфраструктурной доступностью.
4. Возможные перебои с отоплением, водоснабжением и сигнализацией. Они могут возникнуть в начале эксплуатации новостройки из-за необходимости отладки инженерных систем.
5. Финансовый риск. Приобретая квартиру в новостройке, особое внимание следует уделить надёжности застройщика. Его финансовая нестабильность может привести к потере вложенных средств.
6. Сдача в эксплуатацию. Если строительство дома не завершено, прежде чем заселиться в новую квартиру, придётся дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Часто эти сроки сдвигаются, вызывая ощутимые неудобства.

Если принято решение приобрести квартиру в новостройке, огромное значение имеет выбор дома. Так как ранее в нём никто не жил, достоверных отзывов найти не удастся.

Чтобы выбор оказался удачным, придётся ориентироваться на большое количество параметров:

1. Экология и шум. Выбирая дом, стоит поинтересоваться близостью расположения заводов и оживлённых автомагистралей;
2. Местоположение. Важно определить для себя, насколько удобно будет добираться до работы, до друзей и родственников. Если нет автомобиля, следует узнать, какой общественный транспорт имеется в рассматриваемом районе, как часто он ходит, как далеко от новостройки находится остановка;
3. Инфраструктура. Огромное значение имеет доступность всех необходимых организаций – детских садов, школ, аптек, поликлиник, магазинов;
4. Благоустройство двора. Важно оценить наличие и качество тротуаров и парковочных мест около новостройки. Если есть дети или планируется их появление, следует обратить внимание на детские площадки и пандусы для колясок;
5. Внешний вид дома также имеет огромное значение. Не стоит приобретать квартиры в новостройках, если снаружи или внутри имеются трещины. Этот факт может свидетельствовать об использовании при строительстве некачественных материалов или о нарушении технологий;
6. Коммуникации. Прежде чем купить квартиру, стоит осуществить проверку качества труб и электропроводки, напора воды и других коммуникаций в предложенных вариантах;
7. Этаж. Специалисты не рекомендуют покупать квартиру на первых и последних этажах по причине непосредственной близости подвала или крыши. Также важно помнить, что лифты иногда отключают. Если это случится, придётся идти домой пешком. Поэтому квартира должна быть на этаже, куда вы без труда сможете подняться (особенно, если планируется жить с пожилыми людьми и детьми);
8. Тип постройки. Современные новостройки отличаются многообразием. В зависимости от типа используемых материалов они имеют свои преимущества и недостатки. Монолитные дома отличаются повышенной↑ прочностью, но зачастую требуют дополнительной тепло и шумоизоляции. Панельные новостройки привлекают ровными стенами и относительно невысокой стоимостью, но нередко в них очень низкий↓ уровень звукоизоляции. Кирпично-монолитные дома тёплые, с повышенной↑ звукоизоляцией, но квартиры в них стоят дороже⇑, более того, при недостаточном отоплении может наблюдаться повышенная↑ влажность;
9. Тип квартиры. Следует учитывать, что в угловых и торцевых квартирах может быть довольно холодно. Их выбирать стоит только в том случае, когда к внешней стене подводится утепление. В идеале окна должны выходить на восток или запад. В этом случае будет большое количество естественного света без прямых солнечных лучей;
10. Состояние квартиры. Важно убедиться, что в приобретаемом жилье отсутствуют следы плесени и грибка. Стоит также проверить качество окон и дверей.

---

? Таким образом, приобретая квартиру в новостройке, следует учесть все преимущества, недостатки и другие особенности покупаемого жилья. Важно, чтобы оно было качественным и подходило именно вам по всем параметрам.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке у застройщика

2. Что нужно знать перед тем, как купить квартиру в новостройке от застройщика — 6 важных моментов, на что следует обратить внимание 

Приобретая квартиру в новостройке, важно учесть несколько моментов. Это поможет избежать большого количества проблем. Ниже подробно рассказано, на что обратить внимание в первую очередь при покупке квартиры в новостройке от застройщика.

[1] Какой тип договора заключает застройщик с клиентом

Явным преимуществом является оформление договора долевого участия между застройщиком и покупателем. Важно, чтобы такое соглашение регистрировалось в Регпалате.

Согласно федеральному закону 214-ФЗ именно договоры долевого участия имеют приоритет перед иными соглашениями. В соответствии с законодательством в случае банкротства застройщика при заключении названного договора требования клиента считаются обеспеченными залогом.

Договор долевого участия помогает обезопаситься от двойной продажи квартиры. Более того, заключение таких соглашений автоматически означает, что застройщик имеет разрешение на строительство, документы на землю и другая документация у него тоже в порядке.

Зачастую застройщики на начальном этапе реализации квартир в новостройках заключают предварительные договора. По окончании оформления разрешающей документации такие соглашения переоформляются на договора долевого участия.

Только покупатели квартир могут принять окончательное решение, соглашаться ли им на оформление сделки по схемам, отличным от подписания договора долевого участия.

• С одной стороны, иные виды соглашения связаны с большим риском. Однако стоит признать, что существует немало людей, которые приобрели новое жильё подобным способом.
• С другой стороны, и договора долевого участия не могут дать стопроцентной гарантии. Немало обманутых российских дольщиков заключали именно такое соглашение.

Таким образом, договор долевого участия, вне всяких сомнений, является серьёзным преимуществом. Однако он не может быть единственным критерием оценки надёжности застройщика.

[2] Репутация застройщика

Прежде чем оплатить квартиру в недостроенном доме, стоит узнать, какова репутация компании, возводящей его.

С этой целью стоит узнать:

• сколько домов уже было сдано в эксплуатацию;
• ранее возникали ли проблемы со строительством или сдачей в эксплуатацию, если да, то какого рода;
• кто является учредителем застройщика (некоторые компании для новостройки регистрируют новое юридическое лицо, чтобы скрыть прошлые проблемы);
• кто стоит за застройщиком – хорошо, если это будет серьёзная компания с чистой репутацией, если политик – стоит узнать, не снимут ли его с должности в ближайшем будущем.

[3] Степень готовности новостройки

Этот показатель имеет огромное значение. Даже если документы у застройщика в порядке, а репутация – идеальна, существует риск, что дом ещё долго не будет сдан в эксплуатацию.

Помимо внешней готовности стоит оценить и уровень подведения коммуникаций. Даже если представитель застройщика утверждает, что электричество и водоснабжение в доме уже есть, стоит попросить продемонстрировать этот факт, чтобы убедиться в нём лично.

Если вам откажут по каким-либо причинам, есть смысл посетить стройку без сопровождения и поговорить со строителями. Их обычно не инструктируют по поводу общения с клиентами. Поэтому у строителей зачастую можно узнать достовернуюинформацию о подведении коммуникаций.

Специалисты советуют также зарегистрироваться на форуме, посвящённом строительству конкретного дома. Там обычно обсуждают вопросы подведения коммуникаций. Кроме того, из общения с дольщиками можно узнать и о других проблемах строительства.

Даже в тех случаях, когда новостройка на первый взгляд уже полностью готова, отсутствие электричества и водоснабжения увеличивает⇑ риск. Некоторые новостройки ждут подведения коммуникаций годами.

[4] Аккредитован ли рассматриваемый строящийся дом в банке

Прежде чем вступить в долевое строительство, стоит поинтересоваться, аккредитован ли выбранный дом в банках. Важно также убедиться, что аккредитация является достаточно свежей и действующей.

Стоит узнать, сколько крупных известных кредитных организаций доверяют застройщику:

• Дом не аккредитован ни в одном банке, это может свидетельствовать о наличии проблем у застройщика.
• Новостройка одобрена крупным банком, имеющим солидные финансовые ресурсы. Такой кредитной организации при недостатке средств у застройщика проще выдать ему кредит, чем допустить замораживания строительства.
• В идеале дом должен быть аккредитован несколькими кредитными организациями, а не только банком, который обслуживает застройщика. Не стоит забывать, что при банкротстве строительной компании банки рискуют не вернуть выданные ей средства. Поэтому они сделают всё, чтобы не допустить этого.

Проводя аккредитацию, банки с хорошей репутацией в обязательном порядке проводят проверку всей разрешительной документации на строительство. Но не стоит наличие такого одобрения считать стопроцентной гарантией. Известны случаи, когда даже аккредитованные дома так и оставались недостроенными.

Дело в том, что некоторые банки ради спасения средств, ранее вложенных в застройщика, вынуждены выдавать одобрение на их дома. Именно поэтому данный параметр также нельзя рассматривать отдельно от всех других характеристик.

[5] Инвестиционная привлекательность

Далеко не все понимают, какая связь существует между инвестиционной привлекательностью и степенью риска покупки в новостройке. На самом деле участие в долевом строительстве можно сравнить с финансовой пирамидой. Её построение во многом зависит от того, найдутся ли покупатели на квартиры в рассматриваемом доме.

Если желающих приобрести жилье будет немного↓, риск недостроя или долгостроя существенно возрастёт↑. Однако инвестиционно-привлекательные дома обычно не имеют проблем с покупателями.

Чтобы оценить этот показатель, следует обратить внимание на следующие параметры новостройки:

• местоположение новостройки;
• наличие и количество парковочных мест;
• транспортная доступность;
• близость расположения школ, детских садов, поликлиник, торговых центров, парков;
• оценка микрорайона в целом на предмет близости железной дороги, крупных магистралей, заводов.

Также специалисты рекомендуют сравнить выбранную новостройку с другими домами микрорайона. Когда дом в целом будет оценён, можно перейти к анализу непосредственно квартиры.

При оценке инвестиционной привлекательности самой квартиры следует обратить внимание на следующие показатели:

• высота потолка – чем этот показатель выше↑, тем комфортнее в квартире;
• толщина стен – тонкие могут промерзать и имеют плохую звукоизоляцию;
• расположение лифтовых шахт – если они примыкают к стенам комнат, в квартире может быть слышен лифт;
• расположение окон – от этого фактора зависит естественное освещение, а также вид из квартиры;
• толщина межкомнатных перегородок оказывает влияние на шумоизоляцию внутри квартиры;
• этаж – первый и последний не пользуются популярностью (продать квартиру, расположенную на них, непросто). Чем выше жильё, тем чище воздух и тише, но следует учитывать, что при поломке лифта подниматься домой придётся пешком.

Также следует учесть тип постройки. Панельные дома возводятся достаточно быстро, поэтому достаточно редко с ними бывают задержки сроков сдачи. В отличие от них при монолитном строительстве могут возникать проблемы из-за особенностей возведения.