Все о строительной экспертизе: как, когда, кем и зачем

Строительная экспертиза — процесс оценки состояния дома. Она определяет и качество постройки в целом, и состояние строения в настоящий момент, его недостатки и недочеты, с рекомендациями по их устранению.

Кто-то считает строительную экспертизу необязательной, но мы с этим не согласны: потратив деньги и время на эту оценку, вы сэкономите гораздо больше (и денег, и времени, и нервов) на ремонте и строительстве.

Когда нужна строительная экспертиза?

В основном строительную экспертизу назначают в следующих случаях:

• Когда нужно оценить реальную стоимость дома: для покупки или продажи, страхования.
• Если вы планируете реконструкцию дома, капитальный ремонт или другое существенное изменение строения.
• Если нужно разрешить споры по праву собственности.
• Чтобы решить споры между заказчиком и застройщиком (строителями, подрядчиками) относительно качества, объема и сроков работ. В этом случае экспертизу обычно назначает суд, а техническое заключение используется как материалы/доказательство для судебного разбирательства.
• После стихийных бедствий (пожаров, землетрясений, наводнений): так можно понять, насколько сильно пострадал дом и как его привести в хорошее состояние, возможно ли это.
• Если нужно узаконить самостоятельно построенный дом.

Строительная экспертиза может оценить множество важных параметров:

• Качество проведенных работ, величину и серьезность дефектов, их влияние на дальнейшую эксплуатацию и состояние дома
• Соответствие строения санитарно-эпидемиологическим, пожарным, экологическим и другим нормам, ГОСТам, заявленному договору и плану строительства
• Степень износа строения
• Ущерб, принесенный в результате стихийного бедствия, возможности восстановления (объемы работ, стоимость, сроки)
• Корректность проведенной перепланировки и конструктивных изменений,
• Причины проблем на отдельных участках: кровля, фундамент, инженерные коммуникации и пр.

Отметим, что досудебная экспертиза обычно дешевле, чем назначенная по решению суда в ходе официального разбирательства.

Из чего состоит строительная экспертиза

Строительная экспертиза имеет 3 основных этапа:

1. предварительный анализ документов;
2. непосредственно экспертиза;
3. техническое заключение.

1. Анализ документов по объекту

Рассматривается конструкторская, проектно-сметная, ремонтная, эксплуатационная и другая документация. С ее помощью эксперты определяют объем и виды работ, типы материалов и конструкций. Соответственно, перед проведением экспертизы нужно подготовить:

• Заявление на проведение,
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект,
• Схемы и план земельного участка,
• Проект здания (строительства, реконструкции, ремонта),
• Техпаспорт БТИ.

2. Оценка технического состояния здания

Она ведется в соответствии принятыми нормативными документами — это могут быть:

• ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния,
• СП 13-102-2003. Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений,
• МДС 13-20.2004. Комплексная методика по обследованию и энергоаудиту реконструируемых зданий. Пособие по проектированию,
• МРР 2.2.07-98. Методика обследования зданий и сооружений при их реконструкции и перепланировке и другие.

Этап в свою очередь делится на несколько этапов:

1. Подготовка: составляется список элементов, которые будут проверяться, определяется общий объем работы.
2. Предварительное обследование. Сначала проходит визуально (осмотр) с фотофиксацией предполагаемых или очевидных недостатков. Если есть необходимость, эксперт детально исследует конкретный дефект, участок или конструкцию (может ее частично разобрать, вскрыть), отправить материал на лабораторное исследование. Если обнаруживается технический или конструкционный недостаток, эксперт определяет, что могло послужить причиной и как его можно устранить. Используются самые разнообразные инструменты и методы: замеры, анализы в лаборатории (почвы, грунтовых вод, металлической стружки и т.д.), ультразвуковая дефектоскопия, геодезический мониторинг, телевизионная оценка, пробное механическое воздействие на отдельные участки, маяки на проблемных участках, контрольные шурфы для оценки фундамента и грунта и т.д. Например, эксперт может выборочно вскрыть железобетонную конструкцию, чтобы определить качество и диаметр арматуры, глубину карбонизации бетона и толщину его слоя. Важная часть исследования — обмерные работы: эксперт составляет поэтажный план с учетом всех фасадов, узлов, функционального назначения и размеров разных объектов и строения в целом.

3. Техническое заключение

Это полноценный документ-отчет:

• список выявленных дефектов;
• доказательства (ссылки на нормативные документы и конкретные по ним требования: ФЗ, СП, СНиП, ГОСТ);
• конкретные рекомендации по устранению недостатков.

Из чего состоит техническое заключение эксперта

Вводная часть

1. Место и время проведения экспертизы
2. Основание для производства
3. Сведения об эксперте (образование, стаж, опыт работы)
4. Сведения о других участниках экспертизы (в том числе экспертном учреждении — заключение должно быть заверено печатью)
5. Перечень вопросов, которые были поставлены при назначении экспертизы

Основная часть:

1. Какой объект исследовался (детальное описание)
2. Какие методы использовались
3. Техническая часть: результаты обмеров и поверочных работ, расчеты, проколы испытаний (если проводились)
4. Графическая часть: фотографии, рабочие чертежи с отметками эксперта,
5. Дефектная ведомость: список обнаруженных дефектов и повреждений, объем работ по их устранению
6. Выводы и рекомендации по устранению недостатков