Как сдавать квартиру посуточно?

Раньше, приехав в другой город, все обычно останавливались в гостиницах. Теперь многие предпочитают жить на частных квартирах, сдающихся посуточно. Причем владельцам жилья это тоже чрезвычайно выгодно.

Сдача квартиры в аренду дает возможность заработать не только, как говорится, на хлеб с маслом, но, если правильно подойти к делу, еще и на колбасу для этого бутерброда. Фактически, частная квартира может стать своеобразной мини-гостиницей, а прибыль у удачливого хозяина бывает больше, чем при более традиционных способах сдачи в аренду.

Посуточный бизнес

Кризис – основная причина того, что арендаторы не готовы платить за квартиру столько же, сколько платили раньше. Значит, арендодателям приходится как-то выкручиваться, чтобы не потерять источник дохода. Конечно, можно просто понизить цену, привлекая квартиросъемщиков, но это приведет к тому, что хозяин жилплощади будет получать меньше. Другой вариант для владельцев – отказ от сдачи жилья на длительный срок и переход к посуточной аренде.

Многим приезжим столичные отели кажутся излишне дорогими. Действительно, в Москве наблюдается явный дефицит гостиничных номеров, которые были бы по карману большинству гостей столицы. Посуточная аренда квартиры в большинстве случаев оказывается более дешевой, чем проживание в гостинице. Еще недавно основными арендодателями посуточного жилья были бабушки на вокзале, а сейчас свою квартиру на день-другой предлагают как люди, обладающие одной-единственной «однушкой», так и специализированные компании. имеющие в своем активе несколько десятков квартир и предлагающие дополнительный сервис.

Почему это выгодно

Эксперты выяснили, что посуточная аренда квартиры в столице по стоимости соответствует заказу гостиничного номера соответствующего уровня, но в ряде случаев может обойтись даже дешевле, причем разница достигает 20-30%. Что особенно удобно, в квартире есть полностью оборудованная кухня: это избавляет туриста или командировочного от необходимости тратить немалые деньги в ресторанах. В отеле приходится платить за множество дополнительных услуг: чистку обуви, стирку рубашек и т. д. В арендованной квартире все это можно делать самостоятельно, дополнительно платить за пользование утюгом или стиральной машиной не придется.

Почему это удобно для арендатора? Так как срок сдачи квартиры невелик и обычно ограничивается неделей, он в любой момент может без каких-либо последствий для себя выйти из этого бизнеса. Предположим, что жилплощадь вдруг понадобилась для его личных нужд: он решил переехать туда сам, отдать квартиру детям или родителям. В этом случае владельцу не нужно долго ждать, пока закончится действие договора или выплачивать неустойку.

Также посуточная аренда квартиры очень удобна для тех, кто планирует ее продать. Как правило, экспонирование жилплощади занимает несколько месяцев, поэтому, чтобы пустующая квартира не простаивала в ожидании покупателя, ее вполне можно предоставлять приезжим. При посуточной сдаче можно практически без каких-либо проблем организовывать показы.

Если у вас в распоряжении две квартиры или даже больше, можно диверсифицировать бизнес, т. е. часть жилья сдавать в аренду на длительный срок, а другую использовать для посуточной сдачи, чтобы воспользоваться плюсами обоих вариантов.

По данным экспертов в области аренды жилья, сегодня сдать двухкомнатную квартиру эконом-класса с косметическим ремонтом в Москве можно за 3 – 4 тысячи рублей в сутки. Допустим, что она будет находиться в аренде 20 дней, тогда доход за месяц будет от 60 до 80 тысяч рублей. В тоже время при помесячной аренде хозяин получит, скорее всего, от 35 до 45 тысяч рублей.

Никаких гарантий

Несмотря на высокую доходность, с посуточной арендой связано больше сложностей, чем может показаться на первый взгляд. Главная проблема – отсутствие гарантированного дохода. Огромным плюсом долгосрочной аренды является то, что можно один раз найти клиента, заключить с ним договор – и надолго забыть о любой деятельности по поиску новых арендаторов. Это типичный пример синицы в руке, а журавль в небе в виде хорошего заработка на посуточной аренде – это необходимость постоянно искать новых жильцов.

Некоторые квартировладельцы признаются, что, сдавая жилплощадь посуточно, они действительно столкнулись с тем, что хлопот стало больше, а доходов – меньше. Месяц на месяц не приходится, особенно если учесть, что в некоторых городах есть четко выраженная сезонность: туристы приезжают в строго определенное время. Например, в Петербурге зимой гораздо меньше приезжих, чем летом. Опять же, экономический кризис привел к тому, что уменьшился поток командировочных.

Хорошее время нередко наступает перед Новым годом, когда люди приезжают, чтобы поздравить родственников, провести праздники в крупных мегаполисах. Оживление наступает к маю-июню: люди начинают ездить в отпуска, хотят отправиться к морю, посетить известные туристические центры. Правда, сейчас возникает еще один источник конкуренции для владельцев квартир: мини-отели, апартаменты и т. д., рассчитанные на желающих бюджетно отдохнуть.

Альтернативный способ обеспечить более-менее стабильный доход – сдача квартиры под праздники, вечеринки и т. д. Многие ивент-агентства с удовольствием пользуются такой возможностью, да и стихийно сформировавшиеся компании людей, желающих отдохнуть, тоже не прочь снять жилплощадь буквально на одну ночь. Но такие мероприятия нередко грозят квартире негативными последствиями. Мало кто из арендаторов бережно относится к чужому имуществу, особенно если праздник сопровождается распитием алкогольных напитков.

Еще один вариант – общение с компаниями, организующими интим-досуг. Но, во-первых, могут возникнуть проблемы с законом. Во-вторых, соседи далеко не всегда бывают довольны, когда обнаруживают, что у них в подъезде (или на лестничной площадке) вдруг возникло «гнездо продажной любви».

В поиске клиентов помогает интернет, но далеко не все владельцы квартир имеют четкое представление, как им пользоваться с максимальной отдачей. К тому же в этом сегменте появляется все больше компаний, которые производят на потенциальных клиентов более благоприятное впечатление. Подумайте сами, у кого вы при одинаковой цене арендуете квартиру: у частного лица или у фирмы, которая оформляет официальный договор и предоставляет широкий ассортимент дополнительных услуг?

Но постоянный поиск клиентов – это не единственная проблема, с которой сталкиваются люди, желающие зарабатывать на посуточной аренде. Такое жилье требует гораздо больше внимания. Каждый раз, когда жильцы уезжают, необходимо наводить порядок, мыть пол, менять постельное белье, пополнять запасы чая и кофе на кухне, класть новое мыло в ванной комнате и т. д. При этом интенсивное использование плохо сказывается на интерьере. Часто меняющиеся постояльцы не всегда относятся бережно к новой мебели и бытовой технике — приходится часто делать косметический ремонт. Плюс к этому желательно застраховать все, что только можно. Но и здесь владельца квартиры подстерегают сложности: страховые компании нередко либо вообще отказываются подписывать договоры на страховку уот ущерба по таким квартирам, либо заламывают чересчур высокие цены.

Продолжая список проблем, с которыми может столкнуться человек, посуточно сдающий квартиру, необходимо сказать пару слов про мошенничество и криминал. С одним владельцем произошла и вовсе потрясающая история. Однажды он сдал квартиру женщине, приехавшей из Сочи всего на пару дней. За этот срок она сделала слепки ключей, изготовила дубликаты, вернулась вновь под видом риелтора и, заменив замок на входной двери, сдала квартиру от имени агентства недвижимости сразу на три месяца.

Когда настоящий владелец приехал проверить состояние своей недвижимости, он обнаружил, что не может открыть дверь. После того, как эта проблема с помощью сотрудников МЧС была решена, он с удивлением обнаружил, что в квартире явно кто-то живет. К счастью, жилец отнесся к возникшей коллизии нормально и освободил квартиру. Поэтому хозяин практически ничего не потерял – разве что время и нервы. Но ведь все могло быть гораздо хуже: мошенница имела возможность вынести из квартиры имущество, бытовую технику и т. д., так что владельцу повезло, что она просто решила подзаработать на такой оригинальной субаренде.

Одним из способов минимизации риска является требование снимать копию с паспорта клиента. Другое дело, что не каждый турист или командировочный, причем вполне законопослушный, готов предоставлять свои данные частному лицу, у которого он останавливается всего лишь на ночь. К тому же у опытного мошенника вполне может оказаться на руках несколько фальшивых паспортов, поэтому застраховаться от риска на 100 процентов невозможно.

Выбор между доверием и самостоятельность

Можно сдавать квартиру посуточно самостоятельно. Но это приводит нас к рискам, описанным выше: мошенничество, порча имущества, долгие поиски клиентов и т. д. Можно обратиться в агентство недвижимости и передать жилье в доверительное управление. Это позволяет значительно уменьшить риск возникновения чрезвычайной ситуации, зато приведет к снижению доходов, потому что часть полученных от аренды денег агентство заберет себе. Что лучше?

Не стоит забывать и о том, что до сих пор встречаются случаи мошенничества со стороны агентств и их нечистоплотных сотрудников. Не каждый владелец квартиры имеет возможность регулярно проверить состояние своего жилья, чем пользуются некоторые особо ушлые риэлтеры. Бывало так, что количество дней, в течение которых сдавалась квартира, занижалось, и хозяин получал далеко не всю оплату, а часть денег работавший с квартирой риелтор просто оставлял себе.

Если вы выбираете самостоятельность, готовьтесь к тому, что информацию о том, что вы сдаете квартиру посуточно, нужно будет распространять по всем возможным каналам информации. Для сотрудничества с агентствами недвижимости обязательно понадобятся фотографии, чтобы выложить их на сайте. Традиционно, фотографируются спальня, гостиная, ванная комната, кухня. Естественно, лучше, если вы постараетесь представить свое жилье в максимально выгодном свете, сделаете снимки с самых выгодных ракурсов. Также для сайта агентства надо будет подготовить краткое описание, в котором указать параметры квартиры, ее состояние, какая бытовая техника имеется, что представляют собой спальные места.

Владелец квартиры указывает сумму, которую он хотел бы получить с клиента. Риелторы обычно добавляют небольшую наценку, берущуюся за то, что квартира выставляется на их сайте, а также за то, что они готовы помочь в оформлении договоров, предоставлении дополнительных услуг и т. д. При таком подходе агентству сложнее смошенничать, так как оно выступает в роли посредника, контролировать деятельность которого довольно просто. В большинстве случаев связь осуществляется напрямую между клиентом и хозяином квартиры, а риелтор только помогает организовать встречу, может предоставить транспорт и т. д. Оплата тоже идет арендодателю, который затем отдельно выплачивает сотрудникам агентства недвижимости комиссионные.

Если у вас несколько квартир, то посуточная сдача может превратиться в настоящий бизнес, а это значит, что кроме доходов появятся и расходы. Например, для организации уборки нужно будет заключить контракт с аутсорсинговой фирмой или создать собственное клининговое подразделение. Только там удастся своевременно менять постельное белье, наводить порядок, выполнять мелкие ремонтные работы и т. д. Чтобы вести подсчеты, понадобится бухгалтер. Желательно также иметь хорошие отношения с людьми, способными решать конфликтные ситуации с жильцами. Потребуется специалист по рекламе, а для того, чтобы реклама была более эффективной, желательно поддерживать отношения с профессионалами, способными добиться максимальной отдачи от сайта. Естественно, это выглядит непросто, все это требует серьезного отношения. Но если правильно организовать процесс, то можно не только получать хороший стабильный доход, но и расширить бизнес. Может быть, вам даже удастся заключить договор с какой-нибудь западной фирмой, занять какое-то место в сфере туристических услуг и т. д.

Гарантии успеха

Чтобы повысить вероятность успешной деятельности, нужно уделить особое внимание ряду факторов, от которых в значительной степени зависит востребованность квартиры. Большую роль, конечно, играет расположения жилья. Если вы хотите ориентироваться на командировочных, лучше, если ваша квартира находится поблизости от крупных выставочных центров, административных учреждений и т. д. При ориентации на туристов более выгодным является жилье, которое расположено неподалеку от популярных достопримечательностей, театров, музеев. Транспортная доступность тоже очень важна: близость к метро всегда идет на пользу.

При краткосрочной аренде большинству жильцов важен комфорт, а это значит, что нужно хорошо подумать о меблированности. Обычно квартира на сутки рассматривается как альтернатива гостиничному номеру, следовательно, здесь должна быть действительно удобная кровать, стол, стулья. В ванной комнате нужно обеспечить наличие туалетных принадлежностей, ведь заселяющийся в гостиницу человек не думает о том, чтобы везти с собой мыло, полотенце и т. д.

На кухне в обязательном порядке должны быть микроволновая печь, холодильник и чайник. Плита – уже не так обязательно, потому что большинство жильцов, останавливающихся в посуточных квартирах, не готовят еду, а разогревают различные полуфабрикаты. С другой стороны, если на кухне много места, плита никому не помешает.

В комнате должен быть телевизор, последнее время, по словам риэлтеров, клиенты часто запрашивают DVD-плеер. Практически обязательным условием стало наличие Интернета, причем лучше, если в квартире будет не только проводное подключение, но и Wi-Fi. Стоит также поставить в квартире стиральную машину, хотя она чаще требуется тем, что нуждается в жилье на сравнительно большой срок (примерно от 3 дней).

Крайне желательно, чтобы в квартире был сделан хотя бы косметический ремонт. Человек, арендующий жилье на одну-две ночи, хочет понимать, за что именно он платит деньги, и привлекательный интерьер – один из способов убедить его в том, что он сделал правильный выбор.

Соблюдение этих условий значительно повышает конкурентоспособность квартиры на рынке посуточной аренды жилья.